合景泰富大手笔拍地背面-毛利率下滑 发债融资频受阻

当前您在的位置: > 美高梅平台网投 > 发布时间:2019-03-16 19:51 作者: admin

  

合景泰富大手笔拍地背面:毛利率下滑 发债融资频受阻

  合景泰富大手笔拍地背面:融资受阻毛利率下滑

  翁榕涛,童海华

  跟着《粤港澳大湾区发展规划大纲》正式发布,广州土地商场也迎来热潮,开发商看准利好音讯,纷繁争抢优质地块。

  近来,广州成功出让3宗商住地,其间金融城商住地块阅历了长达2个小时、56轮竞价的剧烈抢夺,终究被合景泰富集团控股有限公司(1813.HK,以下简称“合景泰富”)以总价37.07亿元,溢价率超45%的价值拿下。

  关于2018年出售总额为655亿元的合景泰富而言,此次拿地可谓“大手笔”。为了赶快进军千亿元沙龙,合景泰富自2017年以来在拿地上较为活跃,所拍地块溢价率也较高。但在继续扩张的另一面,合景泰富在近期屡次发债融资,却一再受阻。

  《我国经营报》记者就高溢价拿地以及近期为何发债受阻等问题致函合景泰富相关负责人,对方表明看好金融城地块的未来远景,而近期发债受阻是因为应深交所要求需求补递相关材料。

  高溢价拍地扩张

  揭露材料显现,合景泰富竞得的金融城商住地块AT101806地块与AT101808地块,坐落天河区黄埔大路646号,用地性质为寓居兼容商业商务用地,占地面积30946平方米,计容建筑面积98939平方米,挂牌开始总价25.56亿元。通过56轮竞价后,合景泰富以总价37亿元,附加55%自我克制面积的条件斩获该地块,折合楼面价约37465元/平方米,溢价率达45%。

  因为上述地块含高达55%的自我克制部分,相关组织的核算呈现3.7万元/平方米和8.3万元/平方米两种楼面价。雅卓地产经济研究院院长邓浩志以为,假如仅看可售部分的话,金融城地块楼面单价即为8.3万元/平方米,创下新高。依照这个楼面价,这个项目的盈亏平衡点至少在13万~15万元/平方米。据记者查阅该地块邻近楼盘价格,二手房的价格遍及在4.3万元~5万元/平方米左右。

  同策研究院院长助理张雄伟告诉记者,“高自我克制面积关于企业招商运营的才能有较高要求,假如能进行证券化操作的话或许比较简单完成,但证券化也需求物业招商运营完成三年以上,租借率达80%以上,在收益较好的状况下才能做。若只看该地块的出售物业价格的话,这样的价格在该区域是比较有挑战性的。”

  此次拍地也是自2018年9月以来,合景泰富第4次在广州斩获商业、商务类用地。2018年中期成绩会上合景泰富集团主席孔健岷曾表明,在一二线城市若有适宜的地块就会去拿,该出手时就出手。

  据记者整理材料发现,曩昔半年合景泰富在广州土地商场体现活跃。2019年1月21日,以1.70亿元的价格摘得广州黄埔区一宗商业用地,折合楼面价5662元/平方米;2018年11月16日,以2.97亿元的价格摘得广州黄埔区科学城一宗商业兼容商务用地,折合楼面价1.21万元/平方米。

  财报显现,合景泰富到2018年8月底,权益总土储约2000万平方米,新增25个项目,合共新增总建筑面积约430万平方。其间通过招拍挂方法拿地新增总建筑面积65万平方米,收并购方法拿地新增总建筑面积365万平方米。

  据悉,合景泰富近年来屡次高溢价拿地。2018年8月,合景泰富旗下子公司以3.9亿元价格竞得四川眉山市东坡湖南片区地块,溢价率为21.88%;2018年头,合景泰富以12.95亿元摘得浙江温州涉宅用地,溢价率49.6%,以13.75亿元价格购入江苏南通启东南苑中学南侧1775号地块,溢价率42.7%。

  高溢价拍地扩张

  在大手笔拿地的另一面,合景泰富近期的融资方案屡次受阻。2019年1月18日,深交所布告显现,“华西证券-合景泰富商业物业榜首至十五期财物支撑专项方案”处于“间断”状况,该笔ABS拟发行金额为200亿元;1月15日,上交所间断了合景泰富请求发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列财物支撑专项方案”。

  合景泰富方面称,“华西证券-合景泰富商业物业榜首至十五期财物支撑专项方案”此前处于间断状况,是应深交所要求,补递相关材料,现在已更新为正常审阅状况。

  张雄伟表明,“2018年以来全国范围内长租公寓爆仓的状况较为严峻,在这种状况下方针层面临这类融资的审阅会趋向严厉,因而简单呈现被叫停的状况。”

  2018年12月,国家发改委发布了《国家发改委关于支撑优质企业直接融资进一步增强企业债券效劳实体经济才能的告诉》,其间对房企的根本要求是:财物总额大于1500亿元,经营收入大于300亿元,财物负债率不超越85%。据2018年上半年财报显现,合景泰富财物总额为1563.68亿元,总负债1262.12亿元,财物负债率80.71%,而在2015年时,合景泰富的财物负债率仅为71.94%。

  比较国内融资方案受阻,合景泰富在海外发债的进程较为顺畅,但也为此付了较高的利息本钱。

  克而瑞数据显现,2019年1月房企发债总量中,境外债占比达67.6%,发行规划为740.4亿元,环比增加了141.9%。

  与海外债相伴而行的,是昂扬的融资本钱。克而瑞陈述指出,1月房企均匀发债本钱为6.98%,环比下降0.17个百分点。境外债融资本钱达到了7.86%,环比增加了0.32个百分点,全体的融资本钱仍然处于最近几年来的较高水平,企业对资金较为火急渴求。

  以合景泰富为例,近期频频在境外发债,2019年3月1日发行3.5亿美元优先收据,年利率为7.875%,2018年11月30日发行的1.5亿美元优先收据,年利率达9.85%。张雄伟表明,“境外发债的年利率大多在7%左右,超出的话就归于比较贵的,但在现在的大环境下,房企能拿到钱自身就不简单。”

  招银世界近期研报指出,到2018年6月,合景泰富净负债比率为77.3%。咱们估计2018年末净负债比率会略为回落至 73.4%。公司上一年末发行了约 1.5 亿美元的两年期收据,票息率为 9.85%,较之前的票息高。咱们猜测2019年公司每股财物净值为18.87 港元,并将目标价由 12.09港元下调至11.32港元,相当于财物净值折让40%。

  低周转下盈余转弱

  据揭露材料显现,合景泰富2018年上半年出售金额为306亿元,出售面积为181.3万平方米,上半年出售面积同比高增长,2017年全年合景泰富出售面积为239.2万平方米。

  招银世界方面陈述显现,合景泰富2018年交货略有放缓,去化率从2018年上半年的65%下降到下半年的60%。此外公司的回款速度较慢,2018年上半年财报显现,完成预售回款现金流入213.95亿元,若按上半年预售额324.17亿元核算,回款率大约为66.1%。

  合景泰富方面以为,2018 年上半年预售额 324.17 亿元为全口径,预售回款 213.95 亿元为权益口径,两者口径不一致不能直接核算回款率。

  据合景泰富发表2月出售简报,2019年前两月预售额为人民币40.52亿元,与上一年同期比较削减1.8%。预售建筑面积约为232000平方米,与上一年同期比较削减4.5%。张雄伟表明,从同策研究院的监测数据来看,现在中心城市部分楼盘的来访人数大幅下滑,商场步入下行通道,进而影响到房企的出售状况,相似合景泰富这样的企业天然周转速度也变缓。

  2018年半年报显现,合景泰富的经营收入首要来源于四块事务:物业开发、物业出资、酒店营运及物业管理,其间致使经营收入大跌的则是物业开发。数据显现,2018年上半年合景泰富物业开发收入为28.53亿元,较上一年同期大跌61.1%。

  因为已承认均匀出售价格由2017年同期16303元/平方米下降至11129元/平方米,加上已交给总建筑面积由2017年上半年44.9762万平方米削减至2018年同期的25.6419万平方米,合景泰富的毛利率下滑。2018年半年报显现,合景泰富的毛利约10.77亿元,较2017年同期大幅削减61.9%。上半年毛利率31.1%,比2017年下降了4.9个百分点。

  交银世界近期研报称,因为合景泰富的出售低于预期,利息本钱上升和均匀出售价格下降,导致毛利率低于预期和杠杆率上升,该行以为合景泰富的盈余远景正在转弱,将其2018至2020财年中心盈余猜测别离下调1%、7.1%和6.9%。

  该行以为合景泰富必须在出售方面支付更多尽力,并在重估之前从头融资,以从头取得出资者的决心,猜测合景泰富2018和2019财年根本盈余别离为43.61亿元和48.34亿元。